Эксклюзив: итоги года. Ольга Антонова, Crocus Group

В начале нового сезона на рынке торговой недвижимости Моллы.Ru публикуют серию эксклюзивных интервью с топ-менеджерами ведущих торговых центров Москвы.

В 2010 году рынок торговой недвижимости Москвы продолжает умеренное восстановление. После кризисного периода операторы розничной торговли, отталкиваясь от низкой базы, демонстрируют уверенную положительную динамику. Всплеск потребительской активности позволяет многим ритейлерам уже сейчас выходить на докризисные показатели.

А потому не удивительно, что с начала 2010 года арендные ставки на площади в торговых центрах Москвы постепенно дорожают, причем до конца года прогнозируется дополнительный рост. По данным консалтинговых компанией, в самых успешных комплексах, заполненных почти 100 процентов, лист ожидания позволяет управляющим компаниям проводить ротацию арендаторов с целью повысить среднюю арендную ставку по торговой галерее.

Впрочем, обо всем этом регулярно пишут брокеры и консультанты. Моллы.Ru решили пойти дальше и заглянуть в рынок изнутри. В начале нового сезона на рынке торговой недвижимости мы провели серию интервью с топ-менеджерами ведущих торговых центров столицы. Мы попросили экспертов подвести итоги посткризисного периода, а также поделиться с нами планами и ожиданиями на 2011 год.

Мы задали наши вопросы тем, кто формирует новые тренды на рынке торговой недвижимости. И наше первое интервью – с директором отдела аренды Crocus Group Ольгой Антоновой.

Моллы.Ru: Как вы оцениваете итоги первого полугодия на рынке торговой недвижимости Москвы? Какие основные тенденции сформировались на рынке за последний период?

Ольга Антонова: В первом полугодии 2010 года большинство игроков рынка начинают постепенно отказываться от установленного ранее (2008-2009) «режима ожидания» и формируют программы развития бизнеса. Это наблюдается как в сфере девелопмента, так и в сфере розничной торговли. Второе полугодие 2010 года ознаменовалось наметившейся тенденцией к укреплению позиций активных игроков рынка ( наблюдается рост покупательского спроса, что, соответственно, становится сигналом к развитию розницы, к продолжению реализации девелоперских проектов). Эти факторы влияют на общие статистические показатели рынка, которые находятся в стадии постепенного укрепления и поступательного роста.

МR: Как изменились отношения с арендаторами в пост-кризисный период? По какой схеме заключаются новые арендные договоры? Практикуется ли фиксированная ставка с оборота? Какой средний уровень арендной ставки для арендаторов торговой галереи? Насколько этот показатель отличается от показателей 2008 года?

ОА: Средняя арендная ставка в ТРЦ Vegas не претерпела существенных изменений и осталась на уровне 1000 долларов (то есть в зависимости от помещения, его размера и местоположения арендная плата может достигать 5000 долларов за квадратный метр в год нетто). Безусловно, нам пришлось применить некоторые льготные программы на стартовый период. Что касается среднесрочной и долгосрочной перспективы, то показатели окупаемости объекта не корректировались.

МR: Как происходит ротация арендаторов в 2010 году? Какой средний процент вакантных площадей отмечается в течение года?

ОА: Полагаем, что в 2011 году доля вакантных площадей на рынке качественных торговых площадей начнет сокращаться по отношению к  уровню в 15%, а в некоторых случаях -20% за 2009. Однако, по-прежнему, стоит отметить тенденцию к редевелопменту и реконцепции объектов, интерес к которым со стороны операторов  снижается по причине недостаточно эффективной концепции. В этом случае на существенное  сокращение уровня вакантности потребуется от года до трех лет. Что касается Vegas, мы открылись с долей заполняемости порядка 99%. В настоящий момент все торговые  площади в центре заполнены. Мы понимаем, что торговый центр – это «живой организм» и не исключаем ротацию.

МR: Планируется ли заключение новых договоров? Ведется ли плановое увеличение арендных ставок с целью сформировать более сильный пул арендаторов? Насколько сформирован лист ожидания?

ОА: Безусловно, работа по привлечению интересных (как международных, так и российских) партнеров не прекращается даже при 100% заполняемости. Торговый центр – это объект, в процессе жизнедеятельности которого наблюдается ротация, появляется необходимость каких-то концептуальных изменений. Мы высоко оцениваем потенциал объекта, в том числе по причине увеличивающегося пула операторов в листе ожидания. Уже  сегодня в листе ожидания по данному объекту находятся более 150 магазинов, существенная часть которых – это перспективные международные розничные проекты. Мы не планируем изменений в части условий существующих договоров, однако внимательно относимся к поступающим предложениям на рынке.

МR: Как изменилась статистика посещаемости торгового центра Vegas и потребительская активность покупателей по отношению к докризисному времени?

ОА: С учетом открытия в июне, можно проанализировать лишь прошедший период. Мы отметили 100% рост количества посетителей с конца августа 2010 года. Однако, в первую очередь, мы связываем это с сезонностью. Что касается планов, мы предполагаем увеличения потока посетителей до 100 000 человек в сутки в течение 2011 года.

МR: Какие прогнозы вы можете дать по столичному рынку торговых центров на ближайшие полгода-год? Как изменятся коммерческие условия для арендаторов? 

ОА: Коммерческие условия аренды будут демонстрировать положительную динамику довольно быстро. Параметры сделок станут более взвешенными и обоснованными для обеих сторон-участников, что приведет к формированию более стабильных и адекватных аналитических показателей в целом по рынку.

Читайте новости, комментарии экспертов и эксклюзивные материалы в Telegram-канале Моллы.ру.