ТРК «Мегамаг»: 2-я очередь как необходимость роста
26 октября 2016 г.Директор по развитию Евгений Наумов о том, какие решения спасают в кризисные времена и как использовать возможности роста в городской инфраструктуре.
- Как вы оцениваете ситуацию в вашем регионе с точки зрения развития девелоперского бизнеса?
В Ростове хорошая ситуация. Как девелоперская компания мы работаем в разных сегментах недвижимости, поэтому видим её со всех сторон. И если офисная недвижимость «просела» по ставкам, то с жильем ситуация другая. Новостройки с высокими потребительскими характеристиками даже растут в продажах. Похожая ситуация сейчас и в торговле: покупатель ищет лучшее соотношение «цена-качество» будь то товар или ТРЦ в целом. Так что при всех нюансах сегодняшней экономики в Ростове есть работа, строится и покупается жильё, в торговые центры, кафе и кинотеатры люди приходят каждый день.
А как обстоят дела в торговой недвижимости?
Для развития Мегамага ситуация тоже благоприятная. Во-первых, в городе есть резерв для насыщения. По обеспеченности торговыми площадями Ростов-на-Дону на 6-м месте среди городов-миллионников. Доходы населения сравнимые. Во-вторых, в южной части города и в такой близости к центру города нет ни одного крупного ТРЦ. В 2009 году мы стали первым крупным объектом в районе, который теперь лидер по объемам инвестиций. Здесь строится дорожная и иная коммунальная инфраструктура, новый стадион к чемпионату мира 2018 года и т.д. У города есть план по созданию здесь нового делового центра и жилого района.
- В 2009 году открылась первая очередь Мегамага. А как на сегодняшний день обстоят дела с заполняемостью объекта?
Последние несколько лет мы работаем со 100% заполняемостью.
- За счет чего это достигается? Ведь на рынке до последнего времени было достаточно сложно?
Не буду скрывать, что это требует определенных усилий. Прежде всего, необходимо вовремя принимать решения. Скорость принятия решений – сильная сторона небольших компаний. Например, после скачка курсов в 2015 году мы оперативно зафиксировали ставки в рублях. И знаем, что это помогло многим нашим арендаторам продержаться в «штормящий период».
Кроме того, мы постоянно работаем над увеличением трафика и над тем, чтобы создать комфортную атмосферу внутри самого торгового центра. Нарастает тренд на увеличение присутствия общепита в ТРЦ. Задача в этом году у нас была трудная: при 40 тысячах выделить место для фудкорта в уже работающем ТРК. Но мы справились. Сделали частичную реконструкцию на 2-м этаже. Высадили много живых растений. Зона столиков получилась стильная и комфортная. В кухню «посадили» модные сейчас бургеры, любимую всеми пиццу, сэндвичи, кондитерскую. И мы видим, что людям нравится, а значит, они дольше находятся в ТРЦ.
- Эксперты говорят о том, что в 2016 году ситуация на рынке изменилась в лучшую сторону, стали выходить новые бренды и т.д. Почувствовали ли вы это оживление на себе?
И да, и нет. С одной стороны, только за лето мы подписали 22 новых договора почти на 7,5 тысяч кв.м. Самый крупный из них с сетью кинотеатров Киномакс. С другой стороны, большинство сетей «заходят» сначала в столицы, поэтому после общего спада в 2015 году оживление этого, почувствовала именно Москва. Эксперты сходятся во мнении, что в регионы оно придет в 2017 году. Могу согласиться, т.к. планы развития, которые сети озвучивают в переговорах на 2017 год, значительно более оптимистичные, чем в текущем.
Ещё один важный момент: очевидно, что какая бы хорошая не была концепция у проекта, если ты представляешь строящийся объект, то серьезный разговор возможен только при хорошей стройке. Мегамаг строится строго по графику, объемы сделанного видны, и это большой плюс и сильный аргумент.
Весь год мы находимся в активных переговорах, участвуем в выставках, и разница с 15-м годом чувствуется. Положительно оцениваем результаты весеннего REXa, здесь, на Аренде уже провели несколько перспективных встреч. На Mapic тоже возлагаем определенные надежды.
Снизились ли арендные ставки за последние 2-3 года? Идут ли владельцы ТЦ на уступки арендаторам??
Оценить переход на рубли однозначно сложно. Мы это решение приняли, и на фоне общей неопределенности оно стало фактором стабильности для наших арендаторов. Нам же решило вопрос заполняемости.
Действительно в 2015 году многим было непросто. Мы как могли, шли навстречу тем арендаторам, кто испытывал трудности. С другой стороны, некоторые операторы и тогда чувствовали себя хорошо и сейчас уверенно зарабатывают.
Что касается уровня ставок этого года, то в среднем они остались без изменений.
Каков диапазон ставок в Мегамаге? Фиксированная или от оборота?
Диапазон ставок не назову, так как разброс велик. Что касается схемы, то мы предпочитаем вариант фикс плюс процент от оборота. Он справедлив с точки зрения бизнеса арендатора и нам дает определенную стабильность планирования.
Вы упомянули выставку «Аренда 2016». В каком качестве ТРК «Мегамаг» участвует в ней?
- В этом году мы решили не ограничиваться просто участием, а выступили спонсором деловой программы, сессии, посвященной fashion-ретейлу. Это важный для нас сегмент. Сейчас мы строим вторую очередь ТРК. У Мегамага хорошие якоря: Ашан, Декатлон, М-Видео, а теперь и Киномакс. Но самую большую заинтересованность мы испытываем именно в операторах сферы fashion. Поэтому мы здесь присутствуем в расширенном формате.
Каков объем инвестиций в строительство второй очереди? На какой срок окупаемости вы рассчитываете? Когда планируется открытие?
- Затраты на строительство мы оцениваем в 2,5 млрд. рублей. В основном это собственные средства, а также проектное финансирование Сбербанка на сумму 750 млн. руб.
Окупаемость порядка 8-ми лет. Открытие запланировано на 2 квартал 2017 года.
Строительство второй очереди началось в разгар кризиса весной 2015 года. Как вы приняли такое решение на фоне общей стагнации?
- Ещё когда велось строительство первой очереди, мы заказали концепцию второй, как большого торгового центра архитектурному бюро Chapman Taylor. С кинотеатром, детской развлекательной зоной и магазином DIY. Начать строительство после открытия в 2009 году нам помешал кризис. С другой стороны, за время этой вынужденной паузы ситуация вокруг Мегамага улучшилась. Построили новый мост из центра города, ведется расширение до 6 полос второго моста, строится новая развязка. Всё это делает нас еще доступнее для самой густонаселенной части города. Сокращает время пути для посетителей. Про планы развития деловой и жилой части здесь, я уже говорил. Поэтому, как только появилась возможность, мы вернулись к реализации проекта. После открытия второй очереди в 2017 году, приступим к реновации первой.
Расскажите об архитектурных особенностях второй очереди комплекса. Что принципиального нового вы предложите потребителям по сравнению с первой действующей очередью центра?
- Chapman Taylor разработали для нас серьезный профессиональный концепт, решающий вопросы технологии торговли, с грамотной логистикой и организацией общественных пространств. В нём отсутствуют тупиковые зоны, большой фуд-корт и развлекательная часть. Планировка, внутреннее устройство второй очереди «Мегамага» воспринимаются профессионалам рынка, сетями положительно. А это второе, после локации по важности для рассмотрения ритейлерами любого ТРК.
Если говорить об архитектурных особенностях, то, у здания будет эффектный фасад. А самое красивое ,наверное, – это зенитные фонари. Их три. Общая площадь больше 3000 кв.м. Будет еще кое-что впечатляющее, но раскрывать детали пока не хотелось бы.
На Ваш взгляд, какие ТЦ будут умирать, а какие, напротив, будут интересны арендаторам?
Если говорить просто, то арендаторам всегда будут интересны те ТРЦ, в которые люди приходят и покупают. Другой вопрос, как торговому центру создать нужный трафик. Как по объему, так и по качеству. И сейчас с ТРЦ происходят очень интересные изменения, многие из которых эксперты относят к долгосрочным трендам.
Например, увеличение доли общепита. По некоторым оценкам в 2 раза за 10 лет вырос объем площадей, занимаемых кафе и ресторанами. Та же ситуация со всем, что связано с досугом в целом. Больше развлечений для детей и взрослых – вот тренд последних лет. К примеру, только под детскую развлекательную зону у нас во второй очереди Мегамага выделено 3500 кв.м.
Вы полагаете, что эти тренды буду нарастать?
Да, прогнозируется, что ближайшие 5-10 лет доля всего, что связано с досугом, любыми услугами, развлечениями и даже обучением в торговых центрах может достигнуть порядка 50% арендных площадей. В перспективе, качество досуга станет влиять на посещаемость торгового центра наравне с магазинами.
И в заключение, назовите, пожалуйста, три параметра идеального арендатора?
- Аккуратный плательщик, с отработанными бизнес-процессами, который хорошо знает своего покупателя и успевает реагировать на изменения в модных трендах и предпочтениях людей.
|
Читайте новости, комментарии экспертов и эксклюзивные материалы в Telegram-канале Моллы.ру. |
Источник: ТРК «Мегамаг».
