Итоги 2009 года на рынке коммерческой недвижимости

Основные выводы

1.             Основным фактором, определившим развитие рынка коммерческой недвижимости Москвы в 2009 году, стал мировой финансовый кризис. Развитие рынка характеризовалось снижением цен и арендных ставок на объекты во всех сегментах коммерческой недвижимости. Максимальные ежемесячные темпы снижения цен и арендных ставок наблюдались в декабре 2008-марте 2009 года. Начиная с марта, наиболее глубокая стадия кризиса с резкой девальвацией рубля и снижением таких ключевых для российской экономики индикаторов как цена на нефть и индексы РТС и ММВБ закончилась. К осени рынок стал более прогнозируемым, темпы ежемесячного изменения объема предложения и ценовых показателей стали постепенно уменьшаться. К концу 2009 года развитие рынка перешло в стадию относительной стабилизации.

2.             Развитие рынка аренды коммерческих объектов во многом было аналогичным рынку купли-продажи, однако в силу более оперативного заключения и расторжения сделок, а также по причине другой «природы» взаимоотношений, рынок аренды проявил себя как более динамичный. Эта обстоятельство нашло отражение в более значительном изменении объема предложения и ценовых показателей за год.

3.             Основными особенностями развития отдельных видов недвижимости явились следующие:

- Торговая недвижимость оказалась более инвестиционно-привлекательной, чем офисная. Показательно то, что в офисном сегменте объем вакантных площадей всех классов составляет не менее 3,5-4 млн. кв.м., и по нашим оценкам для достижения приемлемого уровня вакантных площадей этого объема площадей его «хватит», по крайней мере, на 2 года.

- Наиболее востребованным торговыми помещениями остались объекты в центре, большинство из которых относятся к street-retail, в то время, как в офисном сегменте более ликвидными и менее всего пострадавшими от кризиса были объекты за пределами Садового Кольца. Хотя эта тенденция к концу года стала меняться.

- Снижение цен продаж и ставок аренды на производственно-складские помещения по сравнению с другими видами недвижимости оказалось минимальным. Это объясняется несколькими факторами: а) ограниченностью объема предложения, обусловленного как отсутствием нового строительства, так и уменьшением данного сегмента за счет реновации и редевелопмента промышленных территорий; б) низким докризисным уровнем цен и ставок по причине низкого качества таких объектов, в) инерционностью данного рынка, непосредственно связанного с производственными мощностями и товарными остатками.

- Рост объема предложения и снижение цен продаж и ставок аренды в сегменте помещений свободного назначения было максимальным в связи с отсутствием продуманных концепций их использования.

4. По темпам снижения цен за год объекты различных ценовых категорий условно можно разделить на 3 основных группы. Минимальное снижение произошло на наиболее дорогие и качественные объекты стоимостью от 30 млн. долл., интерес к которым проявляли крупные инвесторы. Средние темпы снижения наблюдались на недорогие, со средним и высоким уровнем качества объекты стоимостью до 10 млн. долл., в приобретении которых традиционно заинтересованы небольшие инвесторы. Максимальное же снижение цен произошло на крупные и, как правило, менее качественные объекты стоимостью от 10 до 30 млн. долл.