Обзор рынка торговой недвижимости России. 2 квартал 2010 года

Потребители

Россияне стали больше внимания уделять ценовому фактору, чаще посещая дискаунтеры и гипермаркеты. Кроме того, в целях экономии, потребители приобретают товары через интернет-магазины – 94% российских интернет пользователей минимум один раз сделали покупку в интернете за последние полгода.

Арендаторы

Международные ритейлеры продолжают анонсировать свои планы возвращения на российский рынок. Итальянский ритейлер Diesel снова начнет свою работу сначала в рамках мультибрендового шоу-рума Li-Lu, а затем и в монобрендовых магазинах в Москве и региональных городах. Ритейлеры также продолжают отзывать свои франшизы и начинают работать напрямую, среди примеров можно назвать Guess и Levi’s.

Розничные операторы продолжают открывать свои магазины в новых форматах. Немецкий Metro Cash&Carry будет развивать магазины меньшего размера под брендом Metro Punct, которые будут ориентированы на продажу свежих продуктов и товаров собственной марки. Kingfisher – оператор сети Castorama формата «Сделай сам» также откроет в России магазины меньшего размера площадью около 3 000-4 000 кв. м. «Связной» будет открывать небольшие торговые точки в формате открытых киосков для большей мобильности и компактности. Wal-Mart планирует запустить сеть небольших магазинов, используя китайский опыт, где была развита сеть магазинов маленького размера в жилых комплексах. X5 Retail Group представит магазины нового формата в региональных городах – «Пятерочка-макси», которые будут больше и дешевле традиционной «Пятерочки».

Несколько ресторанных сетей выйдут на московский рынок, среди них американские сети Chili’s и Hooters, а также Traveler’s Coffee из Новосибирска, которая уже открыла первое кафе в центре города. Американский Starbucks запустит сеть кофеен под брендом Best Coffee, которая будет работать в более дешевом сегменте и сможет конкурировать с McDonald’s и Dunkin Donuts.

Предложение

Тенденция фазированного открытия торговых центров продолжилась в 2010 году. ТЦ «ВИВА!» в Москве был открыт без якорного арендатора, гипермаркета «Карусель», который был запущен позднее. ТРК «Вегас» открылся без части арендаторов.

До конца этого года в Москве намечено открытие, по меньшей мере, трех крупных проектов: «Гагаринский» торговой площадью 70 000 кв. м, «РИО» на 2-м км МКАД (90 000 кв. м) и Mall of Russia (101 000 кв. м). Это увеличит предложение торговых площадей и тем самым приведет к росту доли свободных площадей до 12%.

Помимо этого, новые торговые центры, выходят на рынок с большей развлекательной составляющей. ТРК «Вегас», например, предложил посетителям колесо обозрения и башню падения внутри здания.

Девелоперы становятся более активными и заявляют о планах строительства новых проектов. Crocus Group будет развивать сеть «Вегас» и построит еще два крупных центра торговой площадью 110 000 и 131 000 кв. м. К ранее озвученным планам Fashion House Development о строительстве аутлет-молла в Москве, добавился аналогичный проект в Санкт- Петербурге.

Баланс рынка/Ставки аренды

Ставки аренды

Во 2 кв. 2010 г. арендные ставки для большинства арендаторов в торговых центрах Москвы и Санкт-Петербурга сохранились на прежнем уровне. Арендные ставки для арендаторов среднего размера и якорей, работающих в сегменте одежды, в Москве выросли на 10-15%. Условия аренды почти не изменились. Арендные каникулы на период отделки и скидки на арендные ставки на первые один-два года по-прежнему являются стандартной практикой для новых и некоторых менее успешных существующих торговых центров. Практически всем ритейлерам предлагается ставка в форме процента с оборота. При этом в условиях договора прописывается минимальная фиксированная ставка. Якорным арендаторам также обычно предлагается зафиксировать максимальный уровень ставки. Такой подход позволяет сократить риски для арендатора и арендодателя.

Свободные площади

Во 2 кв. 2010 г. доля свободных площадей в Москве выросла до 11%, что было обусловлено большим объемом ввода торговых площадей. Наибольшая доля вакантных площадей была отмечена в недавно открытых торговых центрах. В то же время, доля заполненности существующих торговых центров выросла, что свидетельствует о восстановлении спроса со стороны ритейлеров на помещения в успешных торговых центрах. Наиболее успешные ТЦ, такие как «Европейский», «МЕГА», «Метрополис» по-прежнему заполнены на 100%, в то время как в менее успешных проектах доля свободных площадей составляет 5-10%, что подразумевает снижение с 15-25% ранее. В Санкт-Петербурге доля свободных площадей сохранилась на уровне 13%. Доля свободных площадей в городах-миллионниках также не изменилась и составила около 20%.

Перспективы развития

Рынок восстанавливается, и спрос на торговые площади ощутимо увеличился. Тем не менее, доля свободных торговых площадей в России, скорее всего, останется на относительно высоком уровне в этом году, так как сдача в аренду помещений в торговых центрах происходит медленно. Большой объем введенных в эксплуатацию торговых площадей является еще одним фактором риска, поскольку ритейлеры относятся настороженно к открытиям новых магазинов. Некоторые ритейлеры считают неэффективным открытие больших магазинов сейчас, когда они могут получить тот же объем продаж в магазинах меньшего размера.