Объем ввода в 2010 г. на 11% меньше, чем в 2009 г., однако он достаточно высокий для московского рынка. Большой объем ввода торговых площадей в 2010 г. был обеспечен в основном крупными торгово-развлекательными и многофункциональными центрами, строительство которых было заморожено в период кризиса. Их открытие в силу масштабности проектов и только восстанавливающегося спроса со стороны ритейлеров, несмотря на высокую стадию готовности еще в 2009 г., было перенесено 2010 г.
В продолжение существующей тенденции, открытие таких знаковых торговых объектов как «Афимолл Сити», «Гудзон», «Парус» было перенесено на 2011 г. Их общая площадь составляет порядка 46% площади ввода, запланированного на 2011 г.
Всего же по оценке аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость» суммарная площадь планируемых к вводу в 2011 г. торговых объектов составляет порядка 730 тыс. кв. м (около 450 тыс. кв. м GLA).
2. Спрос
По итогам января ― ноября 2010 г. оборот розничной торговли вырос на 4,5% по сравнению с соответствующим периодом 2009 г. В то время как реальные располагаемые денежные доходы за тот же период выросли на 4,3% (по данным Росстат).
Таким образом, в первом полугодии 2010 г., по мнению аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», можно было наблюдать слабую потребительскую активность и стремление людей экономить, несмотря на стабильный рост доходов. При этом темпы роста реальных доходов населения превышали темпы роста оборота розничной торговли.
Но во втором полугодии 2010 г., благодаря отложенному покупательскому спросу и сезонным факторам, потребительская активность возросла, и розничный товарооборот показал более высокие темпы роста (см. Рис. 4), увеличилась доля непродовольственных товаров в общей структуре оборота розничной торговли.
В итоге, по предварительным оценкам аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», рост розничного товарооборота в 2010 г. составит порядка 5,2% и превысит годовой рост реальных доходов, который составит порядка 4,5%.
Рост покупательской активности и оборота торговли оказал положительное влияние на интерес ритейлеров к расширению сетей и поиску новых торговых площадей.
В 2010 г. ритейлеры продолжили активно развиваться и интересоваться новыми площадками для расширения бизнеса как в Москве, так и в регионах. Однако Москва по-прежнему остается приоритетным направлением развития ритейлеров.
3. Ценовая ситуация
Падение арендных ставок прекратилось в начале 2010 г. На протяжении всего года наблюдалась стабилизация рынка и тенденция к небольшому росту. Уверенную положительную динамику демонстрировали наиболее привлекательные концептуальные объекты, расположенные преимущественно в центре и на основных транспортных магистралях. Средний уровень арендных ставок по итогам 2010 г. вырос на 8%.
В 2010 г. наблюдалась четкая ценовая дифференциация на основании качественных характеристик объекта, успешности, конкурентного окружения и стадии проектов. Таким образом, ставки аренды в успешно функционирующих торговых центрах с высокой посещаемостью были на 40―50% выше среднерыночных. Ниже среднерыночных были ставки аренды для вновь вводимых в эксплуатацию объектов. В наименее успешных торговых центрах, имеющих концептуальные недостатки или неудачное расположение, ставки при сдаче в аренду пустующих площадей были и остаются значительно ниже среднерыночных.
Широко распространенной на рынке практикой в 2010 г. стала смешанная схема расчета платежей: фиксированная часть плюс процент с оборота. Однако если в начале года фиксированная часть была минимальной, то к концу года она возросла. При схеме «процент с оборота» многие арендаторы прописывают в договорах максимально возможную ставку аренды. Собственники наиболее успешных объектов в 2010 г. перестали предоставлять скидки и идти на уступки арендаторам. Увеличился средний срок заключения договоров. Несмотря на многие положительные тенденции, на рынке еще есть ряд объектов, испытывающих трудности с заполнением. Здесь по-прежнему значительно снижены ставки и распространены следующие подходы в стимулировании арендаторов к заключению договоров: ставка в форме процента с оборота, арендные каникулы, минимальный размер страхового депозита, компенсация отделки.
