Рынок коммерческой недвижимости. Итоги 2010 года

Основные факторы, повлиявшие на рынок коммерческой недвижимости в 2010 году

• Несмотря на то, что рынок недвижимости, девелопмента и строительства в силу своей инерционности и капиталоемкости серьезно отстает от большинства отраслей, уходящий год стал годом начала восстановления отрасли. Оживление экономики вернуло людям уверенность в завтрашнем дне, и рост потребительских расходов по сравнению с прошлым годом составил примерно 10%. Кроме того, чувствовать себя более уверенно предприятиям и потребителям позволила возрождающаяся система кредитования.
• В результате этих процессов произошло возобновление развития предприятий различных профилей, в том числе и торговых сетей, что, в свою очередь, привело к активизации спроса на офисную и торговую недвижимость и относительному балансу между спросом и предложением. Тем не менее, стагнационные процессы на рынке все еще сохраняются, а количество сделок остается невысоким.
• Кризис «вскрыл» проблемы активов, как в сфере банковского кредитования, так и с точки зрения концептуальных решений, емкостных просчетов и, зачастую, заранее утопичных проектов. Это хороший урок и опыт для молодого рынка, который, будем надеяться, пойдет на пользу дальнейшему развитию отрасли.
• К концу года рынок кризисного периода перешел в новый, более здоровый посткризисный формат. Отличительными чертами нового рынка становятся стабильность и дифференциация спроса на основании качества объекта.

Основные тенденции рынка аренды коммерческой недвижимости

• 2010 год оказался гораздо более успешным для арендодателей, чем предыдущий. Объем предложения на вторичном рынке во всех сегментах снижался как реакция на возросший спрос и потенциальную возможность повысить арендный доход. При этом объем нового строительства был ниже возрастающего объема поглощения площадей рынком.
• На протяжении всего года наблюдалось плавное снижение уровня вакантности площадей, причем в некоторых случаях - почти до докризисного уровня (например, в самых удачных бизнес-центрах класса А, В+ в пределах Садового Кольца). Однако в целом по офисному сегменту уровень вакантных площадей остается выше 15%, что не дает арендодателям оснований для повышения ставок.
• Снижение ставок окончательно прекратилось: единственным сегментом, в котором ставки оказались на 1% ниже, чем за год до этого, стал сегмент производственно-складских помещений.
• В остальных сегментах арендные ставки сохранились на прежнем уровне, а на торговые помещения в центральной части города выросли на 11%. «Локомотивом» роста ставок стал «топовый» стрит-ритейл: помещения на первых линиях основных торговых улиц практически с начала 2010 года стали дефицитным предложением. Свободных помещений в этом сегменте достаточно мало (уровень вакантности не превышает 4-7%).
• Как и на рынке продажи, уровень арендных ставок ниже докризисного: в торговом сегменте - на четверть, в офисном и производственно-складском - на 30-35%.

Прогноз

• Будущий год станет продолжением основных тенденций года уходящего. На качественных объектах с хорошей локацией и/или грамотной концепцией остаточное влияние кризиса будет сказываться все меньше: уровень вакантности площадей будет снижаться, а ставки и цены останутся стабильными. В отдельных сегментах можно будет наблюдать рост ставок.
• В качественном и ликвидном офисном сегменте, а также в сегменте стрит-ритейла вполне возможен рост арендных ставок на 10-15% в течение года. Ставки в торговых центрах, скорее всего, сохранятся на нынешнем уровне: скажется большой объем ввода новых комплексов в 2010 году, а также минимальное, по сравнению в другими сегментами, снижение ставок в кризис.
• На рынке будет наблюдаться баланс спроса и предложения, но арендодатели станут занимать более прагматичную позицию и меньше идти на уступки. Спрос будет достаточно активным, «рабочим», но на докризисный уровень, который бы позволил владельцам жестко диктовать свои условия арендаторам и покупателям, как до осени 2008 года, вероятнее всего, не вернется.
• Выходящие на рынок новые объекты хорошего качества будут востребованы во всех сегментах, они, хоть и не мгновенно, но будут заполняться арендаторами и со временем перейдут в разряд «благополучных».
• В неуспешных проектах кризисные явления продолжатся и в 2011 году: уровень вакантности площадей останется высоким. Такие примеры наглядно продемонстрируют необходимость более грамотного подхода в девелопменте. Если проблемы объектов связаны с неудачной концепцией или местоположением, то, вероятнее всего, они не восстановятся после кризиса и будут подвергнуты реконцепции или даже сносу. Возможно, произойдет и смена владельцев. Даже в Москве, где около двух сотен торговых центров, каждый пятый из них испытывает проблемы. Многие недострои останутся «памятниками» периода неоправданных и ошибочных ожиданий.
• Из-за «кризисной паузы» в девелопменте через год-два рынок может столкнуться с дефицитом предложения в некоторых сегментах.
• Продолжится восстановление инвестиционного рынка. Покупатели и владельцы недвижимости смогут придти к консенсусу, освоят «новые правила игры» на посткризисном рынке, и, в результате, количество инвестиционных сделок может вырасти.