Рынок аренды коммерческой недвижимости Москвы: три года с начала кризиса

Анализ динамики арендных ставок, сделанный специалистами консалтинговой компании RRG на основании еженедельного мониторинга вакантных коммерческих площадей столицы, показал, что именно в августе 2008 года арендные ставки в городе достигли своего максимума. Далее, с началом кризиса и отказом арендаторов от многих помещений, началось и снижение ставок.

Небольшим исключением стал торговый сегмент в периферийной части столицы: там максимум ставок пришелся на ноябрь. По мнению генерального директора RRG Дениса Колокольникова, «привилегированное» положение этих торговых помещений связано с периодом переезда многих ритейлеров из центра в более отдаленные и – как следствие – более дешевые локации. Однако, к концу осени 2008 года снижение арендных ставок началось и там.

«Ценовое дно», которого все так ждали на протяжении 2009 года, было достигнуто лишь летом 2010 – го. При этом минимальные значения арендных ставок во всех сегментах пришлись на один и тот же период - август 2010 года. И лишь самая дорогая - торговая недвижимость в центре – «оттолкнулась от дна» на два месяца раньше, в июне 2010. При этом основное снижение во всех сегментах пришлось на первый кризисный год – до конца лета 2009-го.

Вообще говоря, торговый сегмент в пределах Садового кольца дешевел не только быстрее, но и больше остальных: с сентября 2008 года по июнь 2010 года арендные ставки здесь снизились на 49%. При этом за пределами Садового кольца максимальное снижение средних ставок с ноября 2008 по июнь 2010 года составило 46%.

В офисном сегменте «центровые» площади потеряли в цене почти столько же, чем периферийные: 44% и 45% соответственно. А уровень арендных ставок на производственно-складские помещения снизился на 39%.

Восстановление стоимости аренды торговых помещений в центре также происходило быстрее, чем в остальных сегментах. «Этот сегмент представлен, в основном, помещениями так называемого «топового» стрит-ритейла, которые до кризиса ценились в том числе и за имиджевую составляющую. Не случайно, например, на Тверской или в Столешниковом переулке располагались флагманские магазины многих мировых брендов. – комментирует данные Денис Колокольников. – в кризис, когда ритейлеры ориентировались только на доходность магазина, многие отказались от аренды таких помещений. Но это «вечные» места, поэтому как только экономика стала налаживаться, спрос на такие объекты сразу вырос. А следом за спросом выросли и арендные ставки.»

В настоящий момент уровень арендных ставок ниже того, который был в августе 2008 года на 15% и составляет 1926$/год/кв.м.

Наибольшее снижение отмечено в офисном сегменте за пределами центра - 38%. Если в августе 2008 года средняя арендная ставка в этом сегменте составляла 765$/год/кв.м., то к августу 2011 года она уменьшилась до 467$/год/кв.м. При этом в первый год кризиса снижение составило 44%, а восстановление происходило с августа 2010 по август 2011 года. Но цены по сравнению с «дном» пока повысились лишь на 14%.

В центре снижение арендных ставок по офисам было меньше - 31%. При этом снижение с августа 2008 по август 2009 года было сопоставимым с объектами за пределами центра и составило 45%. Однако с августа 2010 по август 2011 года рост цен по «центровым» офисным объектам оказалось более существенным – 23%. На данный момент арендная ставка офисной недвижимости в центральной части составляет 775$/год/кв.м. против 1131$/год/кв.м. в августе 2008 года.

«Тот факт, что арендные ставки снизились больше всего именно по офисному сегменту, объясняется тем, что влияние международного финансового кризиса в наибольшей мере затронуло именно уровень деловой активности, в то время, как влияние на уровень торговли и производственно-складской деятельности оказалось меньшим.» - поясняет Денис Колокольников.

Арендные ставки на торговую недвижимость за пределами Садового кольца на сегодняшний день ниже докризисных на 32% и составляют в среднем 754$/год/кв.м..

Уровень снижения ставок по производственно-складским помещениям с августа 2008 по август 2011 года составил 27% и сопоставим с уровнем снижения ставок на торговые объекты за пределами Садового Кольца, так как производственно-складские помещения в Москве чаще всего представляют собой складские помещения, которые размещаются в основном на периферии и в подавляющем большинстве случаев связаны с торговлей. В августе 2008 года средняя арендная ставка составляла 280$/год/кв.м., а к августу 2011 года снизилась до 204$/год/кв.м.

По мнению Дениса Колокольникова, вернуться к докризисному уровню коммерческая недвижимость в ближайшее время и даже в среднесрочной перспективе сможет вряд ли. Эпоха интенсивного роста и заполнения пустующих ниш прошла. На фоне многолетнего дефицита качественных коммерческих площадей можно судить о переоценке докризисного рынка, в то время, как на данный момент, отрицательных факторов, оказывающих влияние на рынок коммерческой недвижимости, возможно, даже больше, чем положительных.