Итоги I квартала 2012 года на рынке складской недвижимости

Предложение

На конец марта 2012 года общее предложение качественных складских площадей составило 5,05 млн. кв.м. За 1 квартал 2012 года было введено в эксплуатацию несколько новых складских объектов общей площадью почти 220 000 кв.м, что составляет более 30% от запланированного на 2012 год объема и немногим меньше  показателя за весь 2011 год.

Среди наиболее значимых объектов, введенных в эксплуатацию в 1 квартале 2012 года, стоит отметить очередные корпуса Е и М в складском комплексе Быково (суммарная площадь 118 764 кв.м),  первую очередь в складском комплексе Внуково Логистик (корпуса E и F общей площадью 21 080 кв.м), склад  в Хлебниково площадью 19 000 кв.м и складской комплекс на Дмитровском шоссе, площадь которого составляет 10 000 кв.м. Кроме того, было  введено  в эксплуатацию 50 000 кв.м в проекте  built-to-suit, реализованном компанией PNK Group в Чехове.

В Московском регионе складские комплексы расположены так, чтобы, с одной стороны, обеспечить хорошую логистику основных грузовых потоков, идущих в разных направлениях в столицу и из нее, а с другой стороны – с учетом требования адекватного местоположения складского объекта. Так, в южном направлении от Москвы находится большинство  крупных складских комплексов:  Северное Домодедово, PNK Чехов, Крекшино, MLP Подольск, ЛП Климовск, VVV Апаринки. Эти объекты расположены на Каширском, Симферопольском и Варшавском шоссе – удобных и относительно просторных трассах.

Кроме того, большая доля качественных складских комплексов расположена и к юго-востоку/востоку от столицы. Наиболее заметные объекты в этом направлении -  Белая Дача, техно-логистический комплекс Томилино, Trilogy Park Томилино и складской комплекс Инфрастрой Быково, расположенные на Новорязанском и Егорьевском шоссе, и ЛП Ногинск на Горьковском шоссе.

Предпочтения девелоперов остаются неизменными: так,  наиболее заметные  среди планируемых к  вводу  в 2012 году объекты располагаются в южном направлении от столицы. Примерами могут служить  складской комплекс М4 Logopark площадью 120 000 кв.м, 90 195 кв.м во второй очереди  MLP Подольск, 2 фаза в индустриальном парке Giffels South Gate площадью 51 000 кв.м.  Если все планы по вводу новых складских объектов оправдаются к концу 2012 года, то объем нового строительства по итогам года будет в три раза больше, чем в предыдущем году.

Несмотря на заметно увеличивающийся объем  предложения на рынке складской недвижимости, уровень вакантных площадей по-прежнему остается низким, на уровне 2-2,5%.  Даже при условии, что все заявленные на 2012 год объекты будут построены,  на рынке будет ощущаться нехватка свободных площадей, и на протяжении всего года уровень вакантности будет варьироваться в диапазоне 1-3%.

Спрос

В течение 1 квартала 2012 года наблюдался повышенный интерес арендаторов к складам, расположенным в регионах. Так, транспортно-логистическая компания Major  в рамках расширения арендовала 30 000 кв.м в Санкт-Петербургском терминальном комплексе, а транспортная компания MAN Truck&Bus AG взяла в аренду 20 700 кв.м в производственно-складском комплексе «Юнипарк».  Кроме того, компания Марвел-Дистрибуция, занимающаяся компьютерной техникой, арендовала 14 000 кв.м складских и офисных помещений в логистическом парке «Шушары».

Одним из наиболее значимых событий начала 2012 года в складском сегменте является приобретение компанией «ЦентрОбувь» распределительного центра площадью около 50 000 кв.м во Внуково у девелопера PNK-Group. Данная сделка стала крупнейшей в формате built-to-suit за всю историю существования российского рынка складской недвижимости.   Формат BTS набирает популярность и в регионах: компания Henkel  планирует построить  логистический комплекс на территории своего завода в Перми, ритейлер «Сладкая жизнь» открыла складской центр Класса А в Дзержинске, а девелоперская компания FM Logistic построила склад для Bosch в Новосибирске.

Ставки аренды

В 1 квартале 2012 года продолжился плавный рост ставок аренды на качественные складские помещения. На конец марта средние арендные ставки в сегменте составляют:

ü        для складов Класса А - $135-145/кв. м в год,

ü        для складов Класса В - $125-130/кв. м в год.

За минувшие три месяца ставки аренды для складов Класса А возросли в среднем на 3,7%, для объектов Класса В – на 2,4%. За аналогичный период 2011 года рост составил 4,35% и 5% соответственно. Стоит отметить, что за год, с конца 1 квартала 2010 года, рост арендных ставок для качественных складских помещений составил в среднем 19,3%, а за полугодие, с конца 3 квартала 2011 года, - 5,1%. Таким образом, темпы прироста показателя заметно сократились. Это свидетельствует о том, что после резкого скачка ставок в августе-сентябре 2011 года складской рынок стабилизируется за счет увеличения объема ввода новых площадей. До конца 2012 года резких изменений арендных ставок не прогнозируется.

Средняя стоимость продажи качественных складских помещений на конец 1 квартала 2012 года составляет $1000-1500/кв.м в зависимости от месторасположения и технических характеристик конкретного объекта.