Складская недвижимость Москвы. I полугодие 2012 года

Активный спрос на складские помещения в совокупности с небольшим объемом нового строительства привел к снижению уровня вакантных помещений во всех классах. По итогам первого полугодия 2012 г. уровень вакантных площадей в классе А составил 0,8%, в классе В – 2,5%. Столь низкий уровень вакантных помещений демонстрирует острый дефицит качественного предложения на рынке складской недвижимости московского региона.

Объем нового предложения по-прежнему невелик. Во втором квартале 2012 г. было введено в эксплуатацию примерно 100 000 кв. м складских помещений (в 2,5 раза меньше, чем в I квартале). Тем не менее, суммарно за первое полугодие было введено примерно 325 000 кв. м качественных складских помещений, что почти в 1,5 раза больше показателя в аналогичном периоде 2011 г. Общий объем складских помещений в Московском регионе  на начало июля 2012 г. составил примерно 7,88 млн кв. м

Поглощение качественных складских помещений по итогам II квартала составило примерно 400 000 кв. м, что на 20% больше, чем в аналогичном периоде 2011 г. Таким образом, по итогам первого полугодия в московском регионе было реализовано примерно 0,5 млн кв. м качественных складских помещений, что в 1,5 раза больше площадей, строительство которых было завершено в этот период. Интересно отметить, что в первом полугодии 2011 г. объемы поглощения почти в 2 раза превышали объемы нового строительства.

Основными потребителями складских площадей во II квартале были международные логистические компании, почти 15% от общего объема поглощенных помещений, что свидетельствует об активном развитии складского сегмента. Интересно отметить, что на долю интернет-магазинов в поглощении складских помещений пришлось примерно 12%. Данная тенденция открывает новые горизонты для собственников складских комплексов, ведь по данным Data Insight в 2011 г. объем рынка электронной торговли увеличился за год на 33% (с 240 до 320 млрд рублей) и продолжит расти в 2012 г (примерно на 20% за год). Дефицит качественных свободных складских помещений продолжает усиливать тенденцию к смещению спроса в сторону строящихся объектов, а так же проектов built-to-suit.

Несмотря на снижение среднего по московскому региону уровня вакантных помещений, на отдельных направлениях Подмосковья наблюдалось увеличение свободных площадей. Больше всего свободных помещений появилось на юго-востоке московского региона, где общий объем свободных площадей увеличился в 5 раз. Это произошло за счет освобождения части складских комплексов класса В, расположенных на данном направлении. Также небольшое количество помещений класса В освободилось на западном направлении Подмосковья, но так как доля этого района в общем стоке невелика, заметны даже небольшие изменения в объеме свободных площадей. Тем не менее на всех направлениях московского региона уровень вакантных площадей не превышает 3,5%

Ставки аренды на складские помещения в московском регионе на протяжении четырех кварталов остаются на довольно высоком уровне. С одной стороны высокий спрос и дефицит готовых помещений не дают ставкам аренды снижаться. С другой стороны большой объем строящихся складских помещений позволяет сдерживать дальнейший рост ставок аренды. В итоге к концу первого полугодия ставки аренды на складские помещения класса А продолжают находиться на уровне $135/кв. м/год, а на помещения класса В – на уровне $120/кв. м/год.

Владислав Рябов, Директор Департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International: «Интерес девелоперов и инвесторов к рынку складской недвижимости продолжает увеличиваться. Заявляется все больше новых проектов. Так PNK Group приобрела площадку на севере Московской области для строительства своего нового комплекса «ПНК-Север» общей площадью примерно 450 000 кв. м. Компания «ДДТ Логистик» строит новый многофункциональный комплекс общей площадью 55 000 кв. м в Ленинском районе. Компания «Меридиан» объявила о строительстве складского комплекса «Михайловская Слобода» общей площадь 92 000 кв. м. А компания Raven Russia приобрела складской комплекс общей площадью 212 000 кв. м в подмосковном Пушкино.

Во втором полугодии 2012 г. планируется построить еще около 700 000 кв. м складских помещений, из которых, по оценке специалистов Colliers International, будет введено в эксплуатацию примерно 500 000 кв. м.

В условиях стабильной экономической ситуации сложившееся соотношение спроса и предложения складских помещений будет способствовать дальнейшей стабилизации ставок аренды и уровня вакантных помещений. Тем не менее, если нестабильная ситуация на европейских рынках приведет к спаду экономики в России, это может негативно отразиться на уровне спроса».