Коммерческая недвижимость России. I полугодие 2012 года

Инвестиции в недвижимость

Как показало исследование, объем инвестиционных сделок на рынке снизился на 44%. Вместе с тем, российский рынок чувствовал себя увереннее, чем рынки ряда других европейских стран. Иностранные инвесторы демонстрировали устойчивый интерес к рынку коммерческой недвижимости России. Ставки капитализации стабилизировались и находятся выше уровня других европейских рынков на 200–500 б.п.

В структуре сделок основной интерес инвесторов сосредоточен на торговых центрах и офисах. Сегмент складских помещений не пользуется спросом у российских инвесторов несмотря на высокую доходность и очень низкий уровень вакантных площадей.

В I полугодии 2012 года имели место 13 крупных сделок с объектами качественной коммерческой недвижимости, что на 1 сделку меньше, чем в I полугодии 2011 года. Средняя сумма сделки уменьшилась со 193 млн. долларов США до 117 млн. долларов США. При этом на топ-5 сделок пришлось 74% всего объема инвестиций.

Практически во всех сегментах рынок далек от насыщения, как в столичном регионе, так и в других крупных городах. Согласно прогнозам CBRE, во II полугодии 2012 года интерес к российскому рынку может усилиться, а суммарный объем инвестиций за 2012 год может составить 4–4,5 млрд. долларов США.

Наиболее крупные инвестиционные сделки I полугодия 2012*:

1.      Покупка бизнес-центра «Дукат Плейс III» структурами О1 Properties. Сумма сделки могла составить 360–370 млн. долларов США;

2.      Приобретение австрийской группой Immofinanz оставшейся 50% доли в торговом центре «Золотой Вавилон Ростокино» в Москве, что позволило ей стать единственным владельцем объекта. Сумма сделки, по соглашению сторон, не разглашается;

3.      Raven Russia приобрела ЗАО «Торос», владеющее подмосковным логистическим парком «Пушкино», за 215 млн. долларов США;

4.      Romanov Property Holdings Fund приобрел 40% торгового центра «Времена года»;

5.      Компания «Промсвязьнедвижимость» продала свою долю (50%) в одном из ведущих ТРК Ростова-на-Дону «Мегацентр Горизонт». Покупателем выступила компания «Реал Инвест».

Офисная недвижимость

Рынок офисной недвижимости во II квартале 2012 года характеризовался низким показателем ввода новых офисных площадей; стабильным спросом на офисные помещения (в основном, со стороны российских компаний); незначительным уменьшением доли свободных площадей, а также стабильным уровнем ставок аренды.

Объем сделок, заключенных в I полугодии 2012 года, практически не изменился относительно аналогичного периода 2011 года. Анализ заключенных сделок подтверждает усиление тенденции децентрализации. Общий объем сделок, заключенных на рынке в течение II квартала 2012 года, составил 280 500 кв. м, что на 6 500 кв. м больше, чем в I квартале.

Согласно прогнозам CBRE, по итогам 2012 года совокупный объем сделок будет находиться на уровне 2011 года и составит 1–1,2 млн кв. м.

Согласно результатам отчета объем ввода новых офисных помещений в I полугодии 2012 года составил 217 000 кв. м или 42% от уровня I полугодия 2011 года. Мы ожидаем, что вследствие планируемого ввода целого ряда объектов во II полугодии по итогам 2012 года объем ввода новых офисных площадей может превысить показатель 2011 года на 10–15%.

В течение II квартала 2012 года всего лишь несколько офисных объектов были введены в эксплуатацию. Совокупный объем площадей составил 106 084 кв. м. Данный объем сопоставим с показателем за предыдущий квартал, когда в эксплуатацию было введено 111 300 кв. м. Основная доля площадей (94%), введенных в эксплуатацию во II квартале 2012 года, пришлась на зону между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД. В Центральном Деловом Районе (зона внутри Садового Кольца плюс зона Белорусского вокзала) в эксплуатацию были введены два особняка с офисной площадью 1 200 кв. м и 720 кв. м.

По итогам II квартала общая доля свободных площадей составила 11%, в сегменте класса А – 13%, в сегменте класса В – 10%. По сравнению с результатами I квартала сокращение доли свободных площадей произошло лишь в сегменте класса В на 1%, в сегменте класса А доля свободных площадей не изменилась. Единственным районом Москвы, где было зарегистрировано уменьшение доли свободных площадей, это зона за пределами МКАД.

В течение I полугодия 2012 года ставки аренды на офисные помещения оставались стабильными: средняя ставка в сегменте класса А Прайм – $1 200 за кв. м. в год, в сегменте класса А – $750, в сегменте класса В – $450 (все ставки указаны без учета эксплуатационных расходов и НДС). Мы не ожидаем значительного изменения ставок аренды до конца года.

Складская и индустриальная недвижимость

Рынок складской недвижимости Москвы и Московской области показал значительный рост вводимых в эксплуатацию объектов. В I полугодии 2012 года на рынок вышло более 320 000 кв. м качественных складских площадей, что практически эквивалентно общему объёму строительства за весь 2011 год.

Кроме того рынок складской недвижимости был также отмечен стабильно высоким спросом, низким уровнем свободных площадей, а также стабильными ставками аренды на складскую недвижимость.

Вновь введенное предложение было поглощено спросом. Доля проектов Build-to-suit в структуре спроса составила более 30% от общего объёма поглощения. Таким образом, доля свободных помещений на рынке остается по-прежнему ниже 2%.

Основными арендаторами в складском сегменте являются логистические компании и компании из сектора розничной торговли.

Уровень базовых арендных ставок остался на прежнем уровне $135 за кв. м в год, хотя в отдельных районах области превысил $150 кв. м в год.

Как отмечается в отчете, во II полугодии 2012 года ожидается ввод в строй более 400 000 кв. м. складских площадей класса А, в основном на юге и юго-западе Москвы. В 2013 году значительное число площадей будет вводиться на северо-западе Москвы. Всего в течение ближайшего 12-месячного периода к вводу планируется более 880 000 кв. м. Всплеск предложения может привести к конъюнктурному росту доли вакантных площадей до 5–7% в 2013 году. Однако этот рост будет носить временный характер.