Тенденции на мировом рынке торговой недвижимости

АЗИАТСКО-ТИХООКЕАНСКИЙ РЕГИОН

В настоящее время Азиатско-Тихоокеанский регион является лидером по росту арендных ставок на торговые площади  - в прошлом году рост составил 2,8 процента. Бум потребительского спроса, новая экономическая политика в области поддержки ритейла, а также растущая международная экспансия не только стали причиной активного развития региона, но и будут влиять на дальнейший рост и в ближайшем будущем. Гонконг, с большим потоком туристов и дефицитом  ТЦ высокого класса,  стал городом с  самыми высокими арендными ставками в мире, которые достигают $10 000 за кв. м.. Ставки в Шанхае и Пекине, которые являются популярными «точками входа» для международных ритейлеров, поднялись за минувший год  до $4348 за кв. метр и $3961 за кв. метр, соответственно.

Перспективы развития торговли в Азиатско-Тихоокеанском регионе привели к значительному росту объемов строительства торговой недвижимости. Только в первой половине 2012 года был заявлен в к реализации  целый ряд проектов в области торговой недвижимости, общая площадь которых составит порядка 27 900 000 квадратных метров . В то время, как некоторые города мира рискуют оказаться в ситуации избыточного предложения объектов торговой недвижимости,  положительные долгосрочные экономические и демографические условия, присущие Азиатско-Тихоокеанскому региону, обеспечат ему прочную платформу для роста и создания новых торговых центров в регионе.

Под торговым центром класса «прайм» в отчете по рынку коммерческой недвижимости Азиатско-Тихоокеанского региона понимается ТЦ закрытого типа общей площадью не менее 18 500 кв. м. Для этих торговых площадок характерны такие показатели, как устойчивый оборот продаж, наличие в качестве арендаторов микса международных брендов, работающих в средней ценовой категории или категории high-end, хорошее расположение как с точки зрения престижности района, так и с точки зрения доступности, современный дизайн и оформление.

(Крупные магазины, power центры,  аутлет-центры, тематические торговые центры, а также стрит-ритейл предметом исследования не являлись).

ЕВРОПА

Несмотря на нестабильность, связанную с Европейским долговым кризисом, который лег тяжелым грузом на экономику стран Еврозоны, рынок торговых центров прайм-класса в этом регионе остается по-прежнему стабильным. Несмотря на то, что арендные ставки в разных странах различны, общий показатель роста находится в рамках от 0 до 0,5%. В странах, демонстрирующих высокий уровень экономического развития, наблюдает и высокий рост арендных ставок – 7% в Польше и 4% в Турции. Кроме того, в список городов с высокими арендными ставками входят Москва ($3800 за кв. м), Лондон ($3003 за кв. м) и Цюрих ($2744 за кв. м).

Спрос на арендные площади по-прежнему высок в сегменте торговых центрах класса «прайм». Причем, ряд ритейлеров предпочитают открывать магазины в  торговых центрах, нежели на главных торговых улицах. Эксперты отмечают, что в высококлассных ТЦ почти отсутствует предложение больших площадей, а уровень вакантных площадей в торговый центрах класса «прайм» соответствует, а иногда  даже ниже, чем аналогичный показатель на торговых улицах. Новое строительство ограничено,  в 2011 году было введено в эксплуатацию лишь 6,48 млн. кв. м торговых площадей. Более чем две третьих из них были реализованы в Центральной и Восточной Европе, в России, Турции и Польше. В будущем шанс увидеть дальнейшее развитие сегмента торговой недвижимости также наблюдается в первую очередь в этих странах.

В рамках европейского рынка торговый центр класса «прайм» представляет собой высококачественный ТЦ открытого или закрытого типа общей площадью от 50 000 кв. м. В отличие от Соединенных Штатов, где моллы, как правило, располагаются в пригороде, на довольно большом расстоянии от центра города, в Европе центры класса «прайм» обычно находятся в непосредственной близости к центру города и часто конкурируют с магазинами, расположенными на самых дорогих торговых улицах.

Состав ритейлеров в европейских центрах класса «прайм» подбирается с учетом желания покупателей получить максимальный набор услуг в рамках одного торгового центра. Как правило, среди арендаторов – одежные бренды, электроника, бытовые товары, гораздо большую (по сравнению с американскими центрами класса «А») долю в европейских торговых центрах класса «прайм» составляют кафе и рестораны. Кроме того, ряд высококлассных торговых центров включают в свой состав и ритейлеров сегмента luxury.

(Ритейл-парки, power center, аутлет-центры и тематические торговые центры предметом исследования не являлись.)

АМЕРИКА

Сегмент торговых центров класса «прайм» в Америке по своему развитию опережает все остальные сегменты коммерческой недвижимости. Рост потребительских расходов и розничных продаж привел к положительным показателям спроса на высококлассные ТЦ в США и Канаде.

Повышение арендных ставок и сокращение уровня вакантных площадей наблюдается в торговых центрах класса «прайм» городов, представляющих большой интерес для туристов, в числе которых - Нью-Йорк, Вашингтон, Майами, Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Лас-Вегас, Торонто и Ванкувер.

Особенно высокий покупательский спрос отмечается в сегменте товаров класса high-end и «люкс». Вместе с тем, ритейлеры, работающие в среднеценовом диапазоне, вынуждены бороться с низкими темпами роста доходов, а то и вовсе с их снижением, в то время как  собственники торговой недвижимости стремятся заменить их на рителеров, торгующих в сегменте «люкс».

Особо ярким пятном на карте торговой недвижимости обоих американских континентов выделяются страны Латинской Америки, где отмечается целый ряд экономических факторов, положительно влияющих на развитие рынка торговой недвижимости. Среди них – сильный средний класс, который отличают высокая покупательская способность и высокий уровень потребления. В связи с этим крупные международные ритейлеры из США, Европы и Азии расширяют сегодня свое присутствие по всей Латинской Америке, вследствие чего уровень вакантных площадей в ведущих торговых центрах класса «прайм»  составляет от 2 до 3 процентов. Высокие арендные ставки в этом регионе наблюдаются в Аргентине ($5382 за кв. м), Сан-Паулу ($3326 за кв. м), и Колумбии ($2691 за кв. м).