Офисный рынок Москвы. III квартал 2012 года

Спрос.

Традиционный летний спад спроса на офисную недвижимость в этом году не ощущался. По итогам III квартала было реализовано примерно 474 000 кв. м офисных площадей, что на 31% больше, чем во II квартале. Основной объем поглощенных помещений был арендован (86%). Сделки купли-продажи составили 14% от общей площади реализованных помещений.

85% площадей класса А было поглощено в Центральном Деловом Районе (ЦДР). В классе В основным спросом пользовались помещения, расположенные за пределами ЦДР. В центральных районах столицы было сдано в аренду и продано всего 19% площадей этого класса.

В структуре спроса в III квартале лидировали энергетические и промышленные компании: их доля в поглощении составила почти 33%. Кроме того, высокая активность отмечалась со стороны компаний из банковского, страхового и финансового сектора, а также производственных компаний. Их доля составила 19% и 18% соответственно.

Вакантные площади.

Несмотря на более чем двукратное превышение поглощения офисных помещений над вводом новых площадей, уровень свободных помещений в III квартале 2012 г. вырос. Это произошло из-за того, что многие компании почти не расширялись при переезде в новые здания, предпочитая более рациональное размещение сотрудников в офисном пространстве.

Больше всего свободных площадей появилось в классе А, где этот показатель увеличился на 2,5%: с 12,35% во II квартале до 14,83% в III квартале. В классе В уровень вакантных помещений наоборот немного снизился и по итогам квартала составил 7,2% (в конце II квартала он находился на уровне 7,5%).

Сильнее всего увеличение доли свободных помещений наблюдалось в ММДЦ «Москва-Сити»: с 14,3% в начале квартала до 21% по итогам III квартала. Это произошло из-за возвращения на открытый рынок части помещений, ранее проданных в инвестиционных целях. На севере и северо-западе уровень вакантных помещений вырос на 1,7–2% благодаря появлению новых объектов: до 6,79% и 6,54% соответственно. На севере появился бизнес-центр на улице Снежная, на северо-западе – новое здание в составе комплекса «Мирлэнд». Кроме того, в этих районах освободились помещения в уже существующих зданиях после переезда некоторых арендаторов.

Ставки аренды.

В III квартале 2012 г. средние ставки аренды на офисные помещения классов А и В демонстрировали стабильный рост. По итогам квартала средневзвешенные арендные ставки на помещения класса А достигли $860/кв. м/год, не включая НДС и эксплуатационные расходы, увеличившись за квартал почти на 3%. Тем временем средневзвешенные ставки аренды на помещения класса В выросли на 11% и по итогам квартала составили $440/кв. м/год.

Сильнее всего средневзвешенные арендные ставки выросли на северо-востоке, где прирост составил 23,5%. В этом районе наблюдалось снижение уровня вакантных помещений, а также появилось несколько предложений в зданиях, граничащих с Центральным Деловым районом, где ставки аренды выше средних по направлению в целом. Интересная ситуация сложилась на севере Москвы. Несмотря на увеличение уровня свободных помещений, средневзвешенные арендные ставки в этом районе выросли на 16%. Причина заключается в том, что в III квартале здесь освобождались помещения с отделкой и недалеко от ТТК, т.е. более дорогие, чем площади без отделки на удалении от центра. Тем не менее, север остался самым дешевым районом Москвы на рынке аренды офисной недвижимости.

В то же время в некоторых районах наблюдалось снижение средневзвешенных арендных ставок. На первом месте – северо-западный район Москвы, где ставки аренды упали на 9,5% за квартал. Это связано с освобождением помещений в зданиях, удаленных от центра, где арендные ставки традиционно ниже. На западе Москвы и в ММДЦ «Москва-Сити» средневзвешенные ставки аренды снизились на 4,7–4,8%. В «Москва-Сити» это обусловлено появлением новых предложений, а на западе Москвы – сдачей в аренду помещений, расположенных недалеко от ЦДР, т.е. более дорогих, чем в среднем по району.