Коммерческая недвижимость Москвы. Итоги-2015, прогнозы-2016
Аналитика:
В 2015 году экономика и рынок коммерческой недвижимости находились под сильным негативным влиянием низких цен на нефть, последствий ослабления курса рубля и ограниченного доступа к международным рынкам капитала вследствие геополитической ситуации. В результате, существенно снизилась деловая активность – падение ВВП составило более чем 3,5%, а потребительский спрос снизился на более чем 8,5%. Это привело к ослаблению спроса на коммерческую недвижимость со стороны арендаторов, что на фоне инерционно высокого предложения вызвало рост вакансии и снижение арендных ставок в долларовом выражении.В отличие от 2014 года, когда на рынке наблюдалось ухудшение ситуации, 2015 год может запомниться стабилизацией, поиском компромиссных решений игроками рынка и даже формированием позитивных предпосылок для восстановления рынка в 2016 году.
Уходящий 2015 год запомнится такими событиями, как:
1. Начало процесса существенного сокращения нового предложения коммерческой недвижимости, особенно в складской и офисной недвижимости, в то время как объемы ввода торговой недвижимости по инерции сохранились высокими;
2. Заметное замедление темпов роста вакансии во 2 полугодии 2015 года во всех сегментах, а в индустриальной недвижимости началось снижение доли свободных площадей;
3. Переход ставок аренды в рублевую зону в около 90% арендных договоров, как действующих, так и новых. А также стабилизация ставок аренды во 2 полугодии 2015 года во всех сегментах;
4. Рекордное количество заключенных сделок в складском сегменте, которые по итогам года могут составить 1,3 млн. кв. м. Такому развитию событий способствовали стабильность цен на низком уровне (4 200-4 500 руб/кв. м) и переход контрактов в рублевую зону, внушительный объем свободных площадей – на уровне 1 млн. кв. м (10%), обусловленный активным строительством прошлых лет;
5. Снижение московскими властями ставок налога на недвижимость относительно ранее запланированных уровней на 2016 – 2018 годы – до 1,3% с 1,5% от кадастровой стоимости в 2016 г.; до 1,4% с 1,8% в 2017 г.; до 1,5% с 2% в 2018 г.
Траектория динамики рынка коммерческой недвижимости в 2015 году во многом совпала с прогнозами CBRE, когда после сильного падения по итогам I квартала 2015 года, далее лизинговая активность и коммерческие условия уже не показали существенного ухудшения. А во 2 полугодии 2015 года уже начали формироваться предпосылки для будущего восстановления рынка.
Таким образом, в 2016 году рынок коммерческой недвижимости может начать восстанавливаться. По нашим прогнозам, это произойдет во 2 полугодии 2016 года вслед за стабилизацией динамики ВВП. Тем не менее, сохраняющиеся геополитические и нефтяные риски могут изменить траекторию дальнейшего развития рынка.
Инвестиции, Ирина Ушакова, управляющий директор отдела рынков капитала, CBRE Объемы инвестиций в коммерческую недвижимость в 2015 году станут наименьшим по объему с 2010 года, более низкий показатель – на уровне 1,3 млрд. долларов США – был зафиксирован только в 2009 году. По итогам 2015 года, при условии закрытия хотя бы одной из текущих крупных сделок, находящихся сейчас в стадии обсуждения, мы ожидаем 3,0 млрд. долларов США инвестиций в коммерческую недвижимость, что на 32% меньше уровня 2014 года.
В 2016 году в рамках позитивного сценария стабилизации ВВП объем инвестиций может вырасти до 3,58 – 4,7 млрд. долларов США, или на 30 – 60%. Основным драйвером роста в этом случае станет текущий циклически низкий уровень цен на активы, в рамках которого инвесторы имеют очень хороший потенциал доходности.
В случае сохранения текущей ситуации, а именно давления на цены на нефть, падения ВВП, а также недоступности и высокой стоимости заемных средств, объем инвестиций в 2016 году может составить 2 – 2,5 млрд. долларов США.
Львиную долю инвестиций 2015 года – порядка 60% - получил офисный сегмент. Доля торговой и складской недвижимости составила менее 20 и 15%, соответственно. Исторически офисный сегмент был более прозрачным и понятным для инвесторов.
Иностранные инвесторы, присутствующие на рынке, несмотря на все сложности сохраняют активность. В 2015 году их доля составила порядка 30%, что сопоставимо с уровнем 2012-2013 гг.
Источник: CBRE
www.cbre.com
