Новая жизнь торгового центра: перемены ему к лицу
Аналитика:
Тренд на реновирование, реконцепции и редевелопмент торговых центров является для российского рынка не новым. Однако усиление его влияния на рынок стало особенно очевидным в период текущего экономического кризиса. В первую очередь необходимость перемен почувствовали на себе торговые центры «первой волны», построенные более 10 лет назад.Сюда попадает большинство самых популярных и качественных торговых центров Москвы, в том числе сетевых — торговые центры «МЕГА», «Капитолий», а также ТРЦ «Европейский», ТЦ «Атриум» и ТЦ «Охотный ряд». При анализе возрастной структуры рынка торговых площадей Москвы и городов-спутников видно, что на данные ТЦ совокупно приходится 36% от всех торговых площадей столицы. То есть, по сути, больше трети рынка торговой недвижимости Москвы испытывает очевидную потребность в качественных переменах. Однако в сравнении с аналогичными по возрасту торговыми центрами Санкт-Петербурга, занимающими 52% всех торговых площадей города, рынок торговой недвижимости Москвы выглядит существенно моложе. Примеры редевелопмента торговых объектов в Москве пока единичны, поскольку требуют от собственника не только моральной готовности, но прежде всего значительных инвестиций. К числу наиболее знаковых для столицы проектов можно отнести строительство МФК «Кунцево Плаза» на месте ТЦ «Капитолий» и реконструкцию (фактически редевелопмент) «Центрального Детского Магазина» на Лубянке.
Если редевелопмент выступает самой крайней мерой, когда имеющийся объект сложно перезапустить без существенных вмешательств в конструктив здания, и применяется собственниками редко, то реконцепции, предполагающие смену позиционирования объекта на рынке, и реновации, например с частичной ротацией арендаторов и ремонтом общественных зон, могут проводиться даже без закрытия торгового центра.
По консервативным подсчетам, в последние 5 лет более 20 торговых центров Москвы пережили либо находятся в стадии реновации, что совокупно составляет около 1,3 млн м². В рамках проводимых реноваций собственники торговых центров особое внимание уделяют зонам общественного питания, значительно преображая фуд-корты. Реконструкцию зон общепита (ремонт и обновление дизайна интерьера, закупку новой мебели, ротацию аренда- торов с привлечением новых концепций), например, уже провели торговые центры «МЕГА Теплый Стан», «МЕГА Химки», «Европейский» и «Метрополис».
Торговый центр «Метрополис» является одним из самых интересных примеров на московском рынке, демонстрируя, как возраст и уровень зрелости рынка торговой недвижимости отражался на облике его строительных очередей. Так, первая очередь объекта торговой площадью 80 тыс. м², была открыта в 2009 г. ТЦ «Метрополис» попал во вторую волну открытий «торговых гигантов» на столичном рынке.
Несмотря на открытие в самый разгар кризиса, в первой очереди ТЦ «Метрополис» на старте работало около 2/3 магазинов из 200 арендаторов, большинство из них было представлено брендами сегмента «средний+» и масс-маркет. Объект стал площадкой для выхода на рынок Москвы новых международных брендов, в том числе для дебюта H&M, Michael Kors, River Island и других. В 2013 г. на момент продажи ТЦ «Метрополис» инвестиционному фонду Morgan Stanley проходимость комплекса достигла 55 тыс. человек в день, сделав ТЦ одним из самых посещаемых в Москве. В этом же году начинается проектирование второй очереди ТЦ, которая была введена в 2016 г., то есть через семь лет после открытия первой фазы.
Существующие примеры уже проведенных реноваций и реконцепций на столичном рынке являются прямым подтверждением тому, что даже самые топовые торговые объекты в лучших локациях вынуждены подстраиваться под условия рынка. В одних случаях реконцепция может позволить объекту удержаться «на плаву» и сохранить свою рыночную нишу; в других — «перезагрузка» торгового центра дает возможность по-новому маркетировать объект и привлекать в него новые бренды, тем самым расширяя целевую аудитории (например, за счет включения арендаторов разных ценовых сегментов) либо, наоборот, фокусируясь на определенной группе покупателей.
По нашим оценкам, число «перезагрузок» торговых центров, будь то реновация, смена позиционирования или кардинальные перемены (реконцепция и реконструкция) либо новое строительство (редевелопмент), на столичном рынке в ближайшие годы будет расти. В условиях сокращения объема строительства новых торговых площадей ротация арендаторов в рамках подобных реноваций действующих торговых комплексов будет давать дополни- тельные площадки для развития ритейлеров.
Действительно, потенциал нового строительства торговых площадей в Москве сильно ограничен, особенно в пределах МКАД. На карте города можно найти лишь несколько по-настоящему перспективных локаций для реализации востребованного и конкурентоспособного торгового объекта. Девелопмент торговой недвижимости постепенно смещается в сторону территорий Новой Москвы и городов Московской области. По нашим прогнозам, в средне- срочной перспективе не стоит ожидать пиковых значений ввода профессиональных торговых центров аналогичных, например, 2009 г. или 2014 г. — среднегодовые значения будут находиться в диапазоне 300–400 тыс. м² в год.
Вектор развития столичного рынка торговой недвижимости все больше будет смещаться от количественного ро- ста в сторону повышения качества действующих объектов по мере их неизбежного устаревания — как физического, так и морального. Необходимость в реновации и реконструкции торговых объектов постепенно будет становиться необходимым условием выживаемости ТЦ и сохранения им своей рыночной ниши.
Источник: Colliers International
www.colliers.ru
